Комерцијален хипотекарен кредит

Комерцијален хипотекарен кредит (англиски: commercial mortgage) претставува кредит кој се одобрува на претпријатијата, најчесто со цел финансирање на изградба на згради, комплекси на апартмани, индустриски хали, шопинг-центри итн. Освен за изградба, хипотекарните кредити се користат и за рефинансирање и реновирање на постоечки комерцијални имоти(капацитети). Овие кредити спаѓаат во групата на осигурени кредити, со тоа што инвестицијата (пр.згради, хали) за која се набавени средствата е хипотека (заложен имот) на позајмувачот.^[1]

Комерцијалните хипотекарни кредити се слични со хипотекарните станбени кредити, но бараат многу повеќе документација. И двата видови на кредити се осигурени со колатерал и го штитат давателот на кредит.

Одлики на хипотекарниот кредит

Во минатото, хипотекарните кредити биле издавани врз основа на кредитната политика на финансиската институција која го дава кредитот. Таа институција, најчесто банка или осигурителна компанија, одобрува кредити во зависност од нејзините поединечни мерила кои може да бидат поставени на:

ниво на заситеност на пазарот за одреден вид капацитет во кој се инвестира;
ниво на стапка на деликвентност која покажува со колкав дел од кредитите банката има проблем во нивна наплата.

Иако барањето за кредит може да коренспондира со кредитната политика на банката, токму поголемите стапки на заситеност и деликвентност може да бидат причина за барањето за кредит да биде одбиено.

Постојат неколку важни одлики кои го сочинуваат хипотекарниот кредит.

Износ на кредитот

Износот на кредитот на комерцијалната хипотека е генерално утврден врз основа на вредноста на заемот и сервисирање на долгот преку покриеност на стапките.

Структура на кредитот

Комерцијалните хипотеки може да бидат структуирани прво како хартија од вредност( која гарантира нечија сопственост, со цел да го осигура плаќањето на долгот) или, ако се бара поголем износ на кредитот, заемопримачот може да биде во можност да добие субординирано финансирање , како и субординиран долг или приоритетна акција , кои генерално носат повисока каматна стапка.

Каматни стапки

Хипотекарните кредити може да бидат со флуктуирачка и фиксна каматна стапка. Фиксна каматна стапка, значи иста каматна стапка во текот на целиот период на исплаќање на кредитот. На висината на каматната стапка влијаат најмногу пазарните каматни стапки, но и ризичноста на кредитот. Кога стапките на пазарот паѓаат под договорената фиксна каматна стапка, кредитот може да биде рефинансиран со цел да се искористат пониските каматни стапки.

Трошоците на кредитите со флуктуирачка каматна стапка ќе варираат горе-долу во периодот на исплата. Претпријатијата претпочитаат хипотекарни кредити со флуктуирачка каматна стапка, кога очекуваат каматните стапки на пазарот да паѓаат во иднина. Но од друга страна, со цел заштита од преголемо покачување на каматните стапки, претпријатијата во договор со банките дефинираат горен плафон, над кој каматна стапка на кредитот не може да се зголеми.

Каматните стапки на комерцијалните хипотекарни кредити се обично повисоки од оние на станбените кредити.

Провизии

Многу комерцијални хипотекарни заемодавци бараат провизија или „депозит на добра волја“, кој обично се користи од страна на давателот да ги покрие покровителските трошоци, како што е процената на имотот. Комерцијални хипотеки, исто така, може да имаат покровителски такси (платени на почетокот, при одобрувањето на кредитот) и / или излезни такси (платени кога кредитот е отплатен).

Рок на достасување

Рокот на комерцијална хипотека е обично помеѓу пет и десет години за стабилен деловен простор со утврдени парични текови (понекогаш се нарекува "постојан кредит") , како и помеѓу една до три години за имот во транзиција , на пример, новоотворен или пак подложен на реновирање или позиционирање (понекогаш се нарекува „мост-заем“). Хипотеки со повеќе одлики кои се обезбедени од страна на спонзорирано претпријатие на владата или владина агенција може да имаат рок на триесет години или повеќе. Некои комерцијални хипотеки може да овозможат продолжување на рокот ако се исполнети одредени услови , кои можат да вклучуваат надомест за продолжување. Некои комерцијални хипотеки имаат „очекуван датум на отплата“, што значи пак дека ако заемот не е отплатен до датумот на очекуваната отплата, кредитот не е во неисполнување.

Амортизација

Комерцијални хипотеки често се амортизираат во текот на времетраењето , што значи заемопримачот плаќа и камата и главница во текот на рокот , а состојбата на заемот на крајот на рокот е помала од номиналниот износ на заемот. Сепак, за разлика од станбените хипотеки , комерцијални хипотеки обично не се амортизираат целосно во текот на изјавениот рок, и затоа често завршуваат со натрупани плаќања на останатaта состојба, кои се враќаат со рефинансирање на имотот. Некои комерцијални хипотеки имаат каматен период само на почетокот на кредитот, во којшто заемопримачот плаќа само камата.

Предвремена отплата

Комерцијалните хипотекарни кредити се разликуваат во нивните услови за претплата, во однос на тоа дали на инвеститорот на недвижен имот му е дозволено или не, да го рефинансира заемот по своја волја. Некои портфолио кредитори, како што се банки и осигурителни компании, може да дозволат одредена флексибилност во предвремена отплата. Но, за со цел да заемодавателот го исплати кредитот предвремено, морал да купи државни обврзници за да му го надомести приливот кој би го имал инвеститорот доколку сè уште траел кредитот ќе треба да обезбеди премија на обврзници. Ова е познато како „defeasance“.

Ентитет на заемопримачот

Комерцијалната хипотека обично е преземена од страна на специјален ентитет како корпорација или друштва со ограничена одговорност (ДОО), создадени специјално за да го поседуват имотот, наместо од страна на поединец или поголем бизнис. Ова му овозможува на давателот да го заплени имотот во случај на неисполнување на обврските, дури и ако заемопримачот влегол во стечај.

Recourse (законско право да се активира колатералот)

Комерцијални хипотеки може да бидат обезбедени со ова право, но и без тоа право. Recourse хипотека е дополнета со генерална обврска на должникот или лични гаранции (пр. банкарска гаранција) од сопственикот на имотот , што прави да долгот може се исплати во целост , дури и ако запленување на имотот не ја задоволува бараната состојба. Хипотека без ова право е обезбедена само од страна на комерцијален имот кој служи како колатерал. Во случај на неисполнување на обврските кај оваа хипотека , доверителот може да го заплени имотот, но нема понатамошно право против должникот за преостанатиот износ кој недостасува.^[2]

Резерви

Кредиторите може да бараат од должниците да воспостават резерви за финансирање на одредени предмети при затворање, како за:

трошоци за лизинг;
трошоци за поправка;
трошок за капиталните расходи;
резерви за каматни стапки.

Критериуми за давање хипотекарен кредит

При давањето на хипотекарен кредит, давателот, во најчест случај банките разгледуваат неколку мерила. Тоа се:

* Анализа на готовинскиот тек

Најважната компонента при давање на хипотекарен кредит е анализата на готовинскиот тек од планираната инвестиција. Зградата или индустрискиот капацитет, во кој се инвестира мора да генерираат доволно готовински приливи за да ги покријат трошоците од редовното работење и трошоците на име камати за земениот хипотекарен кредит. Обично постојат коефициенти на ликвидност, од кој најпознат е степен на покриеност на долгот. Тој ни покажува со колку готовина треба да располага претпријатието за да може редовно да го исплаќа долгот. Банките најчесто бараат коефициент од 1,20, што значи дека за секој денар камата за кредит, претпријатието мора да поседува 1,20 денари во готовина за ја покрива исплатата на хипотекарниот кредит.^[3]

* Вредноста на кредитот

Во однос на станбените хипотекарни кредити, погледот на комерцијалните хипотекарни кредити е поконзервативен. Генерално, при аплицирањето за кредит, банката бара да претпријатијата обезбедат минимум 20 % од вредноста на инвестицијата. Вредноста на кредитот е еден од клучните фактори за ризик кој банките го проценуваат при давањето кредит. Овој коефициент се добива со делење на големината на бараниот кредит со вкупната вредност на инвестицијата. Големината на коефициентот ќе зависи од способноста на позајмувачот да го исплаќа кредитот. Високите коефиценти се резервирани за претпријатија кои имаат висок кредитен потенцијал и задоволителна историја на хипотекарни кредити. Банките ја проценуваат и вредноста на капацитетот во кој се инвестира, и доколку проценетата вредност се разликува и е помала од таа која ја навел барателот на кредит, како важечка се зема проценетата вредност врз чија основа се детерминира големината на кредитот. Најчесто коефициентите на комерцијалните хипотекарни кредити се движат од 55 до 70 %, за разлика од коефициентите на станбените кредити кои изнесуваат 80 % и повеќе.

* Кредитоспособност

Ова е проценка на можноста позајмувачот да не биде способен да го исплаќа кредитот. Заемодавците темелно ќе ja истражуваат кредитнатa историја на бизнисoт што сакаат да го купат , вклучувајќи ги сите партнери, директори и членови на одборот кои аплицираат за комерцијалниот заем. Кредиторите сакаат да се избегне неисполнувањето на обврските и овој чекор помага да се направи соодветна определба во однос на износот на ризик кој се вклучува. Како и со станбените хипотеки, вкупната кредитната способност исто така се користи за да се утврди каматната стапка за комерцијалниот заем. Други фактори ја определуваат каматната стапка кои ги вклучуваат стапката во времето кога кредитот се обработувал и предвидениот износот на вклучениот ризик.. Покрај проверката на кредитната историја, заемодавците, исто така, ги зимаат предвид:

локацијата на бизнис што ќе се купи;
природата на овој бизнис и неговото минато;
како и проектираните приходи.^[4]

Институции во улога на даватели на хипотекарни кредити

Давателите на хипотекарни кредити можеме да ги класифицираме во 4 групи:

Банки

Банките, било големи или мали, се најголеми услужници на комерцијални хипотекарни кредити. За илустрација, во САД, банките држат 49 проценти од вкупната вредност на дадени хипотекарни кредити, или 1.5 трилиони долари.

Секјуритизирани кредитори

Повеќе од 560 милијарди долари вредни комерцијални хипотеки, преку секјуритизација биле трансформирани во обврзници и како такви продавани на пазарот на обврзници. Тоа за првпат се јавило во САД, 1980 година, кога инвестициската банка Salomon Brothers, работела со други банки и владини агенции, за развивање на начини како хипотеките да се продаваат како обврзници. На тој начин, банките доаѓале до дополнителни средства кои ги користеле за емитување на уште повеќе кредити. Таквите хипотекарни кредити го добиле името секјуритизирани заеми (conduit loans). Една работа што не им се допаѓала на инвесторите во такви видови на обврзници, е можноста позајмувачот предвремено да го исплати кредитот (во случај на ниски каматни стапки), со што инвеститорот би го изгубил можниот прилив од купените обврзници. Поради тоа била воспоставена и забрана за предвремена исплата.^[5]

Владини агенции

Владините агенции, исто така, учествуваат како даватели на хипотекарни кредити. Во САД, вредноста на хипотекарни кредити издадени од овие агенции во 2013 изнесувала 390 милијарди долари. Првичната улога на овие владини агенции, била да помагаат на банките во секјуритизацијата на хипотекарните кредити, со издавање на државни обврзници кои гарантирале навремена исплата на кредитите, иако позајмувачот доцнел во исплатата.

Осигурителни компании

Осигурителните компании се активни во давање на хипотекарни кредити, за што говори податокот од 325 милијарди долари дадени кредити во 2013 година во САД.

Наводи

↑ Горан Петревски, Управување со банките (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011.
↑ Commercial mortgage
↑ „Commercial loan underwriting“. Архивирано од изворникот на 2013-10-21. Посетено на 2014-01-25.
↑ „Commercial mortgage guide“ (PDF). Архивирано од изворникот (PDF) на 2012-10-21. Посетено на 2014-01-25.
↑ „FDIC“ (PDF). Архивирано од изворникот (PDF) на 2015-06-12. Посетено на 2014-01-25.

[1] Горан Петревски, Управување со банките (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011.

[2] Commercial mortgage

[3] „Commercial loan underwriting“. Архивирано од изворникот на 2013-10-21. Посетено на 2014-01-25.

[4] „Commercial mortgage guide“ (PDF). Архивирано од изворникот (PDF) на 2012-10-21. Посетено на 2014-01-25.

[5] „FDIC“ (PDF). Архивирано од изворникот (PDF) на 2015-06-12. Посетено на 2014-01-25.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]