Станбен кредит

Станбен кредит (англиски: mortgage loan, housing loan) претставува кредит што е наменет за купување стан или куќа, купување куќа со земјиште, реновирање стан или куќа, градба, доградба и надградба на куќа итн. Исто така, банките одобруваат кредити и за рефинансирање на претходно земените станбени кредити. Станбените кредити се дел од кредитите за недвижности (real estate loans), во кои спаѓаат уште и кредитите за купување градежно земјиште, за купување деловен простор и изградба или купување други комерцијални објекти. Од гледна точка на достасувањето, станбените кредити претставуваат долгорочни кредити, со рочност којашто се движи од 5 до 30 години. Понатаму, тие спаѓаат и во групата на обезбедени кредити, и тоа кредити обезбедени со недвижен имот (хипотекарни кредити). Најпосле, набљудувано од аспект на начинот на отплата, станбените кредити спаѓаат во групата на кредити што се отплаќаат на рати.

Обем, динамика и значење на станбените кредити

Одобрувањето станбени кредити претставува традиционална активност на банките, којашто зазема голем дел од кредитното портфолио. Имајќи го предвид големото значење на домувањето, развиените земји преземаат различни мерки за поттикнување на станбените кредити. На пример, вообичаена практика е каматата што луѓето ја плаќаат на станбените кредити да се одбие од основата за плаќање на данокот на личен доход. Исто така, постојат државни или квазидржавни институции коишто ги гарантираат и ги осигуруваат станбените кредити. На пример, во САД постојат бројни вакви агенции, од типот на: Владино национално хипотекарно здружение (Government National Mortgage Association, GNMA, Ginnie Mae), Федерално национално хипотекарно здружение (Federal National Mortgage Association, FNMA, Fannie Mae), Федерална корпорација за станбени хипотеки (Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC, Freddie Mac) итн. Понатаму, во овие земји има развиен секундарен пазар на станбени кредити, каде што банките создаваат пакети од кредити и издаваат хартии од вредност, коишто им ги продаваат на инвеститорите. Секундарниот пазар на станбени кредити е многу важен затоа што ја зголемува нивната ликвидност, а исто така, го решава и проблемот на нерамнотежата меѓу долгите рокови на достасување на овие кредити со покусите рокови на изворите од кои се финансираат.

Во Македонија, долго време по монетарното осамостојување, станбените кредити воопшто не постоеле, но на крајот на 2010 година, тие достигнале 23% од вкупните кредити на населението. Најголем дел (околу 85%) од станбените кредити содржат валутна клаузула, што произлегува од две основни причини:

• прво, поради нивниот долгорочен карактер, тие се изложени на девизниот ризик, па оттука, банките настојуваат да се заштитат преку употреба на валутна клаузула и;
• второ, овие кредити секогаш се обезбедени со хипотека на недвижен имот, а кај нас, цените на становите се изразуваат во евра.

Износот на станбените кредити зависи од приходите на кредитобарателот, намената на кредитот и вредноста на имотот што се става под хипотека, но се движи од 3 000 до 100 000 евра. Овие кредити имаат убедливо најдолг рок на достасување од сите други кредити: од 5 сè до 30 години. Во однос на обезбедувањето, банките применуваат три можности: хипотека на недвижен имот во вредност од 100% до 300% од износот на кредитот, залог на државни обврзници (300% од кредитот) и залог на депозит (95%-110% од кредитот). Притоа, како обезбедување на кредитот служи станот што се купува со кредитот. Отплатата на кредитот се врши во еднакви месечни рати, при што банката му дава на должникот план за амортизација на кредитот, во кој е наведена отплата на кредитот (број на рати, износ на отплатата, каматата и месечната рата итн.). Повеќето банки дозволуваат предвремена отплата на кредитот, но најчесто наплаќаат провизија од 2% до 3%.

Одлики на станбените кредити

Станбените кредити се одликуваат со следниве одлики:

• Според износот, овие кредити се далеку поголеми од сите други кредити на населението. На пример, станбените се одобруваат и во износи од 100 000 евра. Тоа ја зголемува загубата на банката во случај на невраќање на кредитот.
• Станбените кредити се одликуваат со многу долги рокови на достасување, коишто достигнуваат дури до 25 или 30 години, што е повеќе не само од потрошувачките кредити, туку и од кредитите на претпријатијата. Поради долгата рочност, станбените кредити се многу ризични, бидејќи во толку долг временски период голема е неизвесноста околу наплатата на кредитот. Имено, за 10 или 20 години може да се случат разни настани, како: смрт, болест, отпуштање од работа, промена на пазарните цени на становите итн.
• Повторно поврзано со рочноста, станбените кредити се изложени и на бројни други ризици: на пример, кај кредитите со постојана каматна стапка, зголемувањето на пазарните каматни стапки води кон намалување на профитабилноста на банката; од друга страна, намалувањето на пазарните каматни стапки предизвикува предвремена отплата на станбените кредити, коишто должниците ги рефинансираат по пониски каматни стапки; најпосле, банките се изложени и на ризикот од опаѓање на цените на становите, така што, ако мора да ги продадат за наплата на своите побарувања, може да претрпат одредена загуба.
• Имајќи предвид дека се долгорочни кредити, банките мора да водат сметка за усогласувањето на рочноста на станбените кредити и изворите на средства од кои се финансираат. Оттука, банките ги финансираат овие кредити од долгорочните извори, т.е. од стабилните депозити.
• За разлика од другите кредити, каде што доходот е пресуден во одлуката за одобрување на кредитот, овде обезбедувањето има речиси подеднакво значење при оценувањето на кредитниот ризик. Затоа, кај станбените кредити постои посебна постапка за проценување на вредноста на обезбедувањето, којашто ја спроведуваат стручни лица - овластени проценители.
• Бидејќи се работи за големи кредити, висината на каматната стапка има голем одраз врз износот на месечната рата. Оттука, станбените кредити се одликуваат со висока каматна еластичност, т.е. промените на каматните стапки предизвикуваат зголемување или намалување на побарувачката на станбени кредити.
• Најпосле, освен во земјите со развиен секундарен пазар, станбените кредити не се ликвидни средства, т.е. ако банката има итна потреба од парични средства, таа не може да дојде до нив преку продажба на овие кредити.

Кредитна анализа кај станбените кредити

Главната цел на кредитната анализа е оценување на кредитниот ризик на кредитобарателот, т.е. оценување на неговата способност и желба за уредна отплата на кредитот. Вообичаено, банките поставуваат одредени критериуми за одобрување на кредитот. На пример, кредитобарателите мораат да достават доказ дека имаат постојана работа и дека остваруваат одреден месечен или годишен приход; исто така, месечната рата на кредитот се ограничува на 30%-50% од месечната плата на кредитобарателот. Во формалната обработка на кредитното барање, кредитниот службеник ги проверува документите коишто потрошувачите ги доставуваат, како што се: пасош или лична карта, потврда за работен однос и потврда за плата, заверени од работодавачот, како и бројни други документи, поврзани со имотот што се купува, како што се: купопродажен договор, имотен лист, решение за локација, дозвола за градба итн.

И кај кредитите на населението, кредитната анализа ги обработува стандардните групи прашања, олицетворени во проценување на карактерот, т.е. способноста и желбата да се отплаќа долгот, изворите на приходи од кои ќе се отплаќа кредитот, вреднување на обезбедувањето итн. Притоа, ако се работи за постоечки клиент на банката, кредитниот службеник ја проверува кредитната историја на барателот на кредитот, како и депозитното работење. Овие информации се мошне значајни во проценувањето на чесноста и одговорноста на клиентот, од кои зависи неговата желба за уредна отплата на кредитот. Исто така, банката го испитува и искуството на другите банки во работењето со клиентот, а информациите за тоа ги обезбедува од кредитниот регистар.

За да даде оцена на способностa на кредитобарателот за отплата на кредитот, банката проверува дали тој има постојана и стабилна работа и колку изнесуваат неговите приходи. Ако покрај платата, клиентот остварува и други приходи, треба да се оцени дали тие се редовни, трајни и стабилни. Се разбира, оценувањето на капацитетот на клиентот подразбира и проверка на нивото на задолженост на клиентот. Оттука, за да бидат сигурни дека платата ќе биде доволна за отплата на кредитот, повеќето банки го ограничуваат месечниот ануитет на одреден процент од месечниот приход, најчесто на една третина. Во продолжение, за да го зголемат мотивот на кредитобарателот за уредна отплата на кредитот, банките бараат одредено учество, изразено како процент од цената на станот што се купува. Со други зборови, банката само делумно го финансира купувањето на станот, а остатокот паѓа на товар на кредитобарателот. На тој начин, доколку тој не го враќа кредитот на време, банката ќе го раскине договорот за кредит и должникот ќе ги изгуби вложените пари. Во таа смисла, колку е повисоко учеството на должникот, толку е помал неговиот поттик да го избегне враќањето на кредитот.

За обезбедување на наплатата на станбените кредити банките бараат залог на хартии од вредност или хипотека на недвижен имот. Обезбедувањето има клучно значење во оценувањето на кредитниот ризик кај станбените кредити поради нивните големи износи и долгите рокови на достасување. Затоа, уште пред одобрувањето на кредитот, банката праќа проценител којшто ја утврдува пазарната вредност на имотот што се става под хипотека и тој елемент има големо влијание врз износот на кредитот што може да му се одобри на кредитобарателот. Истовремено, банката ги проверува и правните аспекти на обезбедувањето, т.е. дали имотот е заведен во катастар, кои се неговите сопственици, дали тој веќе не е ставен под хипотека итн. Се разбира, ако должникот не го враќа кредитот, можноста на банката да го наплати своето побарување пресудно зависи од постоењето активен пазар и од пазарната вредност на имотот. Оттука, при анализата на обезбедувањето, банката ги испитува трендовите на пазарот на недвижности, локацијата на имотот, неговата старост и состојба итн. Во таа смисла, треба да се забележи дека недвижностите претставуваат добро обезбедување, зашто се трајни и не можат да се преместат или да се уништат. Но од друга страна, недвижностите не се ликвиден имот, а понекогаш нивните цени можат да се намалат и тоа ја отежнува нивната продажба во случај на присилна наплата на кредитот. Токму поради опасноста од опаѓање на пазарните цени, станбените кредити најчесто се обезбедуваат со недвижен имот чијашто вредност е поголема за 1,5 пати од износот на кредитот.

Фактори кои влијаат врз проценка на способноста за исплата на хипотекарниот кредит се:

• Редовни, стабилни приходи (дали приходите ќе бидат доволни за покривање на трошоците на кредитот)
• Вработеност (привремена или постојана работа)
• Возраст

Каматни стапки на станбените кредити

Поради долгиот рок на достасување, станбените кредити во Македонија се одликуваат со променливи каматни стапки и така банките се заштитуваат од каматниот ризик и од ризикот од инфлација. Сепак, банките нудат и станбени кредити за кои, во почетниот период (една или три години), каматната стапка е постојана. Наспроти тоа, во развиените земји, поголем дел од станбените кредити се одобруваат со постојани каматни стапки. Во тој поглед, треба да се забележи дека интересите на банките и на потрошувачите се разликуваат: потрошувачите претпочитаат кредити со постојана каматна стапка, зашто така можат да ги планираат своите расходи. Од друга страна, банките повеќе се наклонети кон кредити со променливи каматни стапки, како начин на заштита од ризиците. Во продолжение, висината на каматната стапка на станбените кредити зависи и од видот на обезбедувањето. На пример, кредитите обезбедени со залог на девизен депозит вообичаено се одликуваат со пониски каматни стапки од другите станбени кредити. Најпосле, каматните стапки на кредитите со валутна клаузула се пониски за неколку проценти бодови во однос на чисто денарските кредити.

Покрај каматата, банките остваруваат и приходи од разни провизии и надоместоци коишто ги наплаќаат на станбените кредити: речиси сите банки наплаќаат провизија за предвремена отплата на кредитот, којашто се движи од 1% до 2%; уште при поднесувањето на барањето за кредит, банките наплаќаат одреден износ од 300 или 500 денари; тука е и еднократната провизија за одобрување на кредитот (на пример, 1,25%); од денот на одобрувањето на кредитот до денот на неговото користење, банките пресметуваат интеркаларна камата; најпосле, банките наплаќаат и бројни други трошоци поврзани со проценувањето на вредноста на имотот што се става под хипотека, осигурувањето на имотот итн.

Станбените кредити се отплаќаат во еднакви рати, коишто се состојат од отплата на главницата на долгот и одредена камата. Притоа, кредитот се отплаќа на еднакви месечни рати. Иако износот на месечната рата цело време останува непроменет, онака како што се отплаќа кредитот, постојано се менува односот меѓу отплатата и каматата. Имено, со текот на времето доаѓа до зголемување на отплатата на долгот, а истовремено се намалува износот на каматата. Всушност, на почетокот од отплатата на кредитот, потрошувачот претежно плаќа само камата, а помал дел отпаѓа на отплата на основниот долг. Наспроти тоа, во подоцнежните години, поголем дел од месечната рата се состои од отплата на кредитот, а мал дел отпаѓа на каматата. Износот на месечната рата зависи од три фактори:

• големината на кредитот,
• рокот на достасувањето и
• висината на каматната стапка.

Така, при дадена каматна стапка, колку е поголем рокот на достасување, толку е пониска месечната рата. Од друга страна, при дадена рочност, со зголемување на каматната стапка, истовремено се зголемува и износот на месечната рата. Според тоа, пониските каматни стапки и подолгите рокови на достасување водат кон помали месечни рати на станбените кредити.

Фактот дека износот на месечната рата се намалува преку зголемување на рокот на достасувањето на кредитот често го користат банките при рекламирање на станбените кредити. Меѓутоа, пониската месечна рата воопшто не значи и помал финансиски трошок за корисникот на кредитот. Напротив, при непроменети други услови, колку е подолг рокот на достасувањето на кредитот, толку е поголем вкупниот финансиски трошок што го поднесува должникот. На пример, на кредит од 1 000 000 денари, со каматна стапка од 10% и со рочност од 10 години, должникот плаќа месечна рата од 13 220 денари. Тоа значи дека вкупниот финансиски трошок за време на користењето на кредитот, т.е. вкупниот паричен износ што треба да го врати должникот изнесува 1 586 400 денари. Ако истиот кредит се отплаќа на 20 години, месечната рата ќе биде значително пониска (9 650 денари), но во тој случај, должникот ќе треба да врати вкупно 2 316 000 денари.