Пазар на недвижности во Македонија

Пазарот на недвижности во Македонија претставува организирано сретнување на понудата и побарувачката на недвижен имот (куќи, згради, станови, деловен простор, земјоделско и градежно земјиште, шуми и пасишта) на територијата на Република Северна Македонија.

Одлики на пазарот на недвижности

Пазарот на недвижности во Македонија е недоволно развиен: пазарот на станбен и деловен простор е активен во урбаните средини, додека пазарите на земјоделски и шумски недвижности во руралните области не се воопшто активни. Пред 2013 година, продажните податоци од пазарот на недвижности не беа достапни и ниту една државна или приватна организација не обезбедуваше анализи поврзани со пазарот на недвижности. Освен информациите од рекламираните недвижности и рекламираните цени, не постоеја други достапни јавни податоци и информации за овој пазар. Во 2013 година година се воведе „Системот за масовно вреднување во Македонија“ кој е составен од четири потсистеми: „Регистар на продажни цени“, „Систем за модел на вреднување“, „Систем за масовна проценка“ и „Систем за оданочување“. Со него се надмина еден од главните проблеми, односно малата транспарентост на пазарот со недвижности, малиот број на информации кои ѝ се нудеа на јавноста во врска со недвижностите, нивната вредност и одлики, како и информации за понудата на недвижностите.

Трансакции на пазарот на недвижности

„Регистарот на цени и закупнини“ на Катастарот на недвижности е воведен во 2015 година, така што податоците за извршените трансакции со недвижности во Македонија се расположливи од третиот квартал на 2015 година. Во однос на типот на трансакции, Регистарот на цени и закупнини обезбедува два типа информации: трансакции од продажби и трансакции направени од наеми. Трансакциите од продажби опфаќаат трансакции направени од продажби, продажби од лицитација, продажби направени од инвеститори како и откуп од Република Македонија. Според кварталните извештаи на Агенцијата за катастар на недвижности, најголем дел од продажбите се продажби и продажби од инвеститори, а многу мал дел отпаѓа на откуп од Македонија и продажби од лицитација. Исто така, најголем дел од вкупните трансакции отпаѓаат на продажбите (над 60% во секој поединечен квартал), достигнувајќи го својот максимум во првиот квартал од 2017 година, кога овој процент достигнал 81%. Притоа, продажбите на стари градби доминираат во однос на продажбите на нови градби. Набљудувано по административни општини, постои висока географска концентрација на активностите на пазарот на недвижности. Имено, најголем број од вкупните трансакции се случиле на територијата на градот Скопје, односно најпопуларни општини за тргување се општините Центар, Аеродром, Карпош, и Кисела Вода. Што се однесува на општините кои се вон подрачјето на град Скопје, најмногу трансакции се забележани во поголемите градови во Македонија: Куманово, Тетово, Охрид, Велес, Струмица, Битола и Прилеп. Најмал број на трансакции, очекувано, имаат помалите општини како што се: Вевчани, Маврово и Ростуше, Центар Жупа, Арачиново и Зрновци.

Ако продажбите се набљудуваат типови на недвижности, во просек, околу 45% од продажбите отпаѓаат на станови и куќи, останатите продажби се однесуваат на земјоделско и градежно земјиште, а многу мал процент отпаѓа и на продажби на деловен простор, индустриски објекти, гаражи, помошни простории, објекти во земјоделство и слично. Процентуалното учество на продажбата на куќи се движи во рангот од 5,5% до 11% од вкупните продажби, додека процентуалното учество на продажба на станови се движи од 30% до 44% (во третиот квартал од 2016 година). Сепак, постои поголема варијација на продажбите на становите (14%), додека бројот на продажбите на куќи е многу постабилен и варира само со 5,5%. Што се однесува на локацијата каде се направени продажбите, најмногу продадени станови и куќи се направени во скопските општини Аеродром, Карпош и Центар, како и во Битола, Охрид и Тетово. Исто така, од вкупните договори за наем најголем процент отпаѓа на наем на станови и наем на деловни простории, освен во првиот квартал на 2017 година, кога најмногу договори биле склучени за наем на земјоделско земјиште. Во просек, изземајќи го првиот квартал на 2017 година, наемите на станови и деловни простории заземаат околу 80% од вкупниот број на трансакции направени по основа на наеми. Како и кај продажбите на недвижности, така и кај наемите, становите доминираат во однос на куќите, кои имаат едноцифрено учество во вкупниот процент на трансакции направени од наеми.

Движење на цените на недвижностите

Од 2000 до 2013 година, индексот на цените на недвижностите пораснал за 70%, т.е. 4% годишно.