Станбен кредит: Разлика помеѓу преработките

'''Станбен кредит''' ([[англиски]]: ''mortgage loan'', ''housing loan'') претставува [[кредит]] што е наменет за купување стан или куќа, купување куќа со земјиште, реновирање стан или куќа, градба, доградба и надградба на куќа итн. Исто така, банките одобруваат кредити и за рефинансирање на претходно земените станбени кредити. Станбените кредити се дел од кредитите за недвижности (''real estate loans''), во кои спаѓаат уште и кредитите за купување градежно земјиште, за купување деловен простор и изградба или купување други комерцијални објекти. Од гледна точка на достасувањето, станбените кредити претставуваат [[долгорочeн кредит|долгорочни кредити]], со рочност којашто се движи од 5 до 30 години. Понатаму, тие спаѓаат и во групата на обезбедени кредити, и тоа кредити обезбедени со недвижен имот ([[хипотекарeн кредит|хипотекарни кредити]]). Најпосле, набљудувано од аспект на начинот на отплата, станбените кредити спаѓаат во групата на кредити што се отплаќаат на рати.

 

== Обем, динамика и значење на станбените кредити ==

Одобрувањето станбени кредити претставува традиционална активност на [[банка|банките]], којашто зазема голем дел од кредитното портфолио. Имајќи го предвид големото значење на домувањето, развиените земји преземаат различни мерки за поттикнување на станбените кредити. На пример, вообичаена практика е [[камата]]та што луѓето ја плаќаат на станбените кредити да се одбие од основата за плаќање на [[данок на личен доход |данокот на личен доход]]. Исто така, постојат [[држава|државни]] или квазидржавни институции коишто ги гарантираат и ги осигуруваат станбените кредити. На пример, во [[САД]] постојат бројни вакви агенции, од типот на: [[Владино национално хипотекарно здружение]] (Government National Mortgage Association, GNMA, Ginnie Mae), [[Федерално национално хипотекарно здружение]] (Federal National Mortgage Association, FNMA, Fannie Mae), [[Федерална корпорација за станбени хипотеки]] (Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC, Freddie Mac) итн. Понатаму, во овие земји има развиен секундарен [[пазар]] на станбени кредити, каде што банките создаваат пакети од кредити и издаваат [[хартии од вредност]], коишто им ги продаваат на инвеститорите. Секундарниот пазар на станбени кредити е многу важен затоа што ја зголемува нивната [[ликвидност]], а исто така, го решава и проблемот на нерамнотежата меѓу долгите рокови на достасување на овие кредити со покусите рокови на изворите од кои се финансираат.<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 154.</ref>

 

Во [[Македонија]], долго време по монетарното осамостојување, станбените кредити воопшто не постоеле, но на крајот на [[2010]] година, тие достигнале 23% од вкупните кредити на населението. Најголем дел (околу 85%) од станбените кредити содржат валутна клаузула, што произлегува од две основни причини:<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 154.</ref>

* прво, поради нивниот долгорочен карактер, тие се изложени на [[девизeн ризик |девизниот ризик]], па оттука, банките настојуваат да се заштитат преку употреба на валутна клаузула и;

* второ, овие кредити секогаш се обезбедени со [[хипотека]] на недвижен имот, а кај нас, цените на становите се изразуваат во [[еврo|евра]].

 

Износот на станбените кредити зависи од приходите на кредитобарателот, намената на кредитот и вредноста на имотот што се става под хипотека, но се движи од 3 000 до 100 000 евра. Овие кредити имаат убедливо најдолг рок на достасување од сите други кредити: од 5 сè до 30 години. Во однос на обезбедувањето, банките применуваат три можности: хипотека на недвижен имот во вредност од 100% до 300% од износот на кредитот, залог на државни [[обврзницa|обврзници]] (300% од кредитот) и залог на [[депозит]] (95%-110% од кредитот). Притоа, како обезбедување на кредитот служи станот што се купува со кредитот. Отплатата на кредитот се врши во еднакви месечни рати, при што банката му дава на должникот план за [[амортизација]] на кредитот, во кој е наведена отплата на кредитот (број на рати, износ на отплатата, каматата и месечната рата итн.). Повеќето банки дозволуваат предвремена отплата на кредитот, но најчесто наплаќаат провизија од 2% до 3%.<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 154.</ref>

 

== Карактеристики на станбените кредити ==

* Бидејќи се работи за големи кредити, висината на каматната стапка има голем одраз врз износот на месечната рата. Оттука, станбените кредити се одликуваат со висока каматна еластичност, т.е. промените на каматните стапки предизвикуваат зголемување или намалување на побарувачката на станбени кредити.

* Најпосле, освен во земјите со развиен секундарен пазар, станбените кредити не се ликвидни средства, т.е. ако банката има итна потреба од парични средства, таа не може да дојде до нив преку продажба на овие кредити.

 

== Кредитна анализа кај станбените кредити ==

 

За обезбедување на наплатата на станбените кредити банките бараат залог на хартии од вредност или хипотека на недвижен имот. Обезбедувањето има клучно значење во оценувањето на кредитниот ризик кај станбените кредити поради нивните големи износи и долгите рокови на достасување. Затоа, уште пред одобрувањето на кредитот, банката праќа проценител којшто ја утврдува пазарната вредност на имотот што се става под хипотека и тој елемент има големо влијание врз износот на кредитот што може да му се одобри на кредитобарателот. Истовремено, банката ги проверува и правните аспекти на обезбедувањето, т.е. дали имотот е заведен во [[катастар]], кои се неговите сопственици, дали тој веќе не е ставен под хипотека итн. Се разбира, ако должникот не го враќа кредитот, можноста на банката да го наплати своето побарување пресудно зависи од постоењето активен пазар и од пазарната вредност на имотот. Оттука, при анализата на обезбедувањето, банката ги испитува трендовите на пазарот на недвижности, локацијата на имотот, неговата старост и состојба итн. Во таа смисла, треба да се забележи дека недвижностите претставуваат добро обезбедување, зашто се трајни и не можат да се преместат или да се уништат. Но од друга страна, недвижностите не се ликвиден имот, а понекогаш нивните цени можат да се намалат и тоа ја отежнува нивната продажба во случај на присилна наплата на кредитот. Токму поради опасноста од опаѓање на пазарните цени, станбените кредити најчесто се обезбедуваат со недвижен имот чијашто вредност е поголема за 1,5 пати од износот на кредитот.<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 158.</ref>

 

== Каматни стапки на станбените кредити ==

 

Покрај каматата, банките остваруваат и приходи од разни провизии и надоместоци коишто ги наплаќаат на станбените кредити: речиси сите банки наплаќаат провизија за предвремена отплата на кредитот, којашто се движи од 1% до 2%; уште при поднесувањето на барањето за кредит, банките наплаќаат одреден износ од 300 или 500 денари; тука е и еднократната провизија за одобрување на кредитот (на пример, 1,25%); од денот на одобрувањето на кредитот до денот на неговото користење, банките пресметуваат интеркаларна камата; најпосле, банките наплаќаат и бројни други трошоци поврзани со проценувањето на вредноста на имотот што се става под хипотека, [[осигурување]]то на имотот итн.<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 165.</ref>

 

Станбените кредити се отплаќаат во еднакви рати, коишто се состојат од отплата на главницата на долгот и одредена камата. Притоа, кредитот се отплаќа на еднакви месечни рати. Иако износот на месечната рата цело време останува непроменет, онака како што се отплаќа кредитот, постојано се менува односот меѓу отплатата и каматата. Имено, со текот на времето доаѓа до зголемување на отплатата на долгот, а истовремено се намалува износот на каматата. Всушност, на почетокот од отплатата на кредитот, потрошувачот претежно плаќа само камата, а помал дел отпаѓа на отплата на основниот долг. Наспроти тоа, во подоцнежните години, поголем дел од месечната рата се состои од отплата на кредитот, а мал дел отпаѓа на каматата. Износот на месечната рата зависи од три фактори:<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 166.</ref>

 

Така, при дадена каматна стапка, колку е поголем рокот на достасување, толку е пониска месечната рата. Од друга страна, при дадена рочност, со зголемување на каматната стапка, истовремено се зголемува и износот на месечната рата. Според тоа, пониските каматни стапки и подолгите рокови на достасување водат кон помали месечни рати на станбените кредити.

 

Фактот дека износот на месечната рата се намалува преку зголемување на рокот на достасувањето на кредитот често го користат банките при рекламирање на станбените кредити. Меѓутоа, пониската месечна рата воопшто не значи и помал финансиски трошок за корисникот на кредитот. Напротив, при непроменети други услови, колку е подолг рокот на достасувањето на кредитот, толку е поголем вкупниот финансиски трошок што го поднесува должникот. На пример, на кредит од 1 000 000 денари, со каматна стапка од 10% и со рочност од 10 години, должникот плаќа месечна рата од 13 220 денари. Тоа значи дека вкупниот финансиски трошок за време на користењето на кредитот, т.е. вкупниот паричен износ што треба да го врати должникот изнесува 1 586 400 денари. Ако истиот кредит се отплаќа на 20 години, месечната рата ќе биде значително пониска (9 650 денари), но во тој случај, должникот ќе треба да врати вкупно 2 316 000 денари.<ref>Горан Петревски, ''Управување со банките'' (второ издание). Скопје: Економски факултет, 2011, стр. 167.</ref>

 

== Наводи ==

 

[[Категорија: Економија]]